(831) 282 88 11
Ул. Ульянова, 26/11, 8 этаж
Борис Горелик и Алексей Макаров. Итоги 2013 года
Вернуться к новостям

Автор

Флагманы ГК «Триумф» - Борис Горелик и Алексей Макаров – представляют итоги 2013 года и делятся прогнозами на ближайшее будущее. 


2013 год простым не назовешь. Стагнирующий рынок недвижимости требовал немалых усилий, чтобы просто оставаться на плаву, не говоря уж о каком-то развитии. Многие агентства едва сводили концы с концами, сокращая все мало-мальски непрофильные расходы. Специалисты дремали на безрыбье, подсчитывали убытки и азартно обсуждали свою нелегкую долю. 

Тем весомее, что группа компаний «Триумф» тем временем не выживала, но привычно наращивала обороты, сохраняя передовые позиции в рейтингах лидеров нижегородского рынка недвижимости. 

Своим видением рынка недвижимости-2013 и перспективами на 2014 год мы попросили поделиться двух капитанов ГК «Триумф» - генерального директора Бориса Горелика и управляющего партнера Алексея Макаров.  


- 2013-й. Пожалуй, самая распространенная оценка – «трудный год». Стагнация, хандра, неутешительные  макроэкономические показатели. Проводились даже аналогии с кризисными 2009-2010 годами …

Б.Г. Для нас 2013-й, конечно,  не может быть аналогом 2009-го или  2010-го – он существенно лучше, стабильнее, щедрее в плане внимания со стороны клиентов, масштаба задач.

Разумеется,  приходилось попотеть. Клиент пошел более осторожный в некоторых сегментах потребительского рынка, стал более аккуратно тратить на себя, любимого, в части дорогих квартир, плохо управляемых жилищных комплексов – вопросы о том, сколько стоит управление, кто и как этим будем заниматься, стали предельно важными.

Но жилая недвижимость для нас – не главное. Исторически так сложилось, что последние 15 лет мы в первую очередь работали на бизнес-среду – ту аудиторию, которая сегодня нам платит чуть большим вниманием, нежели нашим коллегам. А бизнес-среда  готова развиваться и меняться не только на растущем, но и на стагнирующем, и на  падающем рынке. 

Поэтому, не смотря на трудный год, мы чувствовали себя уверенно…

- В отличие от многих Ваших коллег, которые весь год стенали: рынок трещит по всем швам и падает.

Б.Г. Не стоит забывать, что 2011-й и 2012-й были щедрыми годами, сопряженными с быстрым ростом цен, взрывным интересом к рынку со стороны потребителей, возможностями быстрого заработка. В этом году роста не было, инвестиционные программы шли тяжелее. И, как результат,  финансовые показатели у многих оказались значительно  хуже. 

Однако, полагаю, страхи и опасения наших коллег в первую очередь связаны не с ситуацией на рынке, а с внутренними проблемами. Работать можно на любом рынке, потребители есть всегда – просто кому-то они достаются, а кому-то нет. 

А.М. Напрашивается аналогия с ГАЗом, вокруг которого кормилось огромное количество дилеров за счет больших наценок. Всем хватало, все было хорошо, пока не пришел Дерипаска, который начал реорганизовывать дистрибьюторскую сеть, менять ценообразование, ставить дилеров в более жесткие условия. В результате наценки снизились, что вполне нормально (продавец не может зарабатывать больше, чем производитель). И многие с этого рынка ушла. С теми же стенаниями: «бизнеса нет», «все умирает»… Хотя   среди оставшихся дилеров оказалось немало тех, кто  при всех сложностях начал зарабатывать даже больше.

Просто в меняющихся условиях нужно уметь оперативно перестраивать работу компании. При наличии сильной команды, отрегулированных бизнес-процессах, эффективном управлении можно достигать результата в любой ситуации. 

Б.Г. Все верно. Меняются рынок, клиенты, потребности – соответственно, должна быть готовность в любой момент изменить политику компании, ответив на вызовы времени. А те, кто будет сидеть на «пятой точке» …. 

У нас есть несколько программ, вариантов поведения корабля в меняющихся условиях – слабого шторма, сильного шторма. Возможно, всплывут  сценарии, которые мы не предусмотрели.  Что же будет маневрировать по ходу пьесы.

- Как в этом году жилось нижегородским агентствам?

А.М. В городе 330 агентств, со всеми поддерживать связь физически невозможно. Но в этом году порядка пяти-семи агентств из нашего «ближнего круга» испытывали серьезные финансовые затруднения. И мы обсуждали с ними варианты возможного сотрудничества.

Б.Г. У нас есть ресурсы, которые помогли бы им выжить и реализовать те компетенции, что накоплены у них за прошлые годы.

 Понимаете, если человек умеет хорошо общаться с клиентом и решать его задачи, это еще не значит, что у него будет успешная компания. Это разные виды спорта. Умение найти клиента, выявить его потребности и обеспечить их удовлетворение – это одно. Организация бесперебойного, экономически целесообразного бизнес-процесса – несколько большее, то, что мы готовы предложить.  

Я думаю, что с нынешнего стагнирующего рынка легко уйдет 10-15% компаний. Но это не значит, что оставшиеся заживут счастливо. На место выбывших придут новые или изменившиеся  старые. Человек всегда будет нуждаться в  крыше над головой и в том  «навигаторе», который поможет обойти опасные рифы при ее обретении, тем более на нашем неструктурированном рынке.  

А.М. Действительно, управлять компанией и быть успешным риэлтором – это разные виды спорта. Думаю, что после закрытия АН многие агенты просто уйдут в свободное плавание.

- Как Вы, кстати, относитесь к этим «пловцам»? 

А.М. Я категорически против определения «черный маклер» - если работа не связана с криминалом, это «свободный художник», работающий на себя.

Б.Г. У нас, кстати, из упомянутых 330 агентств не менее сотни – только льстящая самолюбию вывеска «Агентство недвижимости», а на деле два-три объединившихся ИПешника, оторвавшиеся от «директоров-мироедов», то есть, по сути, те же «свободные художники». Если рынок щедр, они трудолюбивы, у них, в принципе,  все может «склеиться». Налоговое бремя вполне комфортное… Но! Когда квартал-другой подряд срываются сделки, работа для них уже не в радость. И здесь все зависит, у кого какой внутри стержень … Крупным  компаниям в этом смысле легче: в трудные периоды у них есть возможность маневрировать разными звеньями и ресурсами

А.М. К слову, в 2013-м, под конец года, у небольших компаний и «свободных художников» одной  существенной проблемой стало больше. Усложнилась система финмониторинга. Если раньше федеральная служба по финансовому мониторингу работала исключительно с юридическими лицами, то сейчас обратила свой взор и на индивидуальных предпринимателей.

Б.Г. А у Росфинмониторинга серьезный репрессивный инструментарий, который теперь коснется ИПешников.

Дело в том, что любой хозяйствующий субъект, помимо производственной деятельности, должен заниматься  и  администрированием бизнес-процессов. Есть определенные регламенты, которые требуется соблюдать, на это надо тратить время и деньги, привлекать обученных специалистов.  А у многих ИПешников бизнес-процессы просто не были рассчитаны на должное администрирование, а, стало быть, и на взаимодействие с финмониторингом.

- Вернемся к ГК «Триумф». Основные итоги года, тенденции, изменения, примечательные моменты …

А.М. Даже относительно более щедрого 2012  года мы прибавили в количестве сделок. Комиссия, как и везде, у нас падала (хотя средний чек был все-таки выше, нежели у конкурентов), но за счет увеличения количества сделок наша общая выручка выросла. 

При этом изменилась структура доходов. Например, в  коммерческой недвижимости аренда по количеству сделок всегда заметно превосходила куплю-продажу, но денег приносила меньше. В этом году превосходство оказалось столь значительным (80% сделок), что аренда и в денежном выражении принесла больше. 

На рынке жилой недвижимости с точки зрения цифр принципиальных изменений не произошло, чего не скажешь о структуре спроса. Если раньше, к примеру,  покупатель при схожих ценах на квартиры в центре города и на окраине в новом доме всегда выбирал центр, то сегодня – это ярко выраженная  тенденция – предпочитает «периферийные» новостройки. И это, кстати, очень сильно ударило по агентам, учитывая, что застройщики предпочитают продавать квартиры самостоятельно. 

Б.Г. А все потому, что рынок строительной индустрии меняется. Застройщики теперь предлагают не только качественные жилье, но и продуманную вокруг него инфраструктуру, понимая, что не все меряется пафосными названиями районов, высотой потолков и шириной лестничных пролетов.  Поэтому потребители стали голосовать рублем  не за воткнутые как попало дома в центре города (без нормальных парковок, детских площадок, школ и т.д.),  а за новые благоустроенные микрорайоны.   

Но хочу еще раз подчеркнуть. Мы  все-таки больше нацелены на недвижимость для бизнеса. В жилой  у нас сплоченная профессиональная  команда, но мы услуги в этом сегменте воспринимаем скорее как дополнительные. Мы не ищем клиентов по газетам вроде «Из рук в руки» - нам достаточно того, что нас хорошо знают представители бизнеса и интеллигенции, которые к нам приходят. Наше поведение в этом сегменте предельно не агрессивно, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости, где мы действуем  значительно азартнее.   

- Как вели себя цены на рынке жилой недвижимости?

А.М.  Можно сказать, топтались на месте. В 2012 году был рост 30%.  В 2013-м если что-то и вросло, то на «фоновые»  5-7% -  уровень инфляции. Некоторые застройщики пытались поднимать цены, но продажи не шли. 

Б.Г. Помимо прочих факторов, влиявших на цены, я бы отметил тот, что  рынок жилья стал менее интересен спекулянтам, ибо предпосылки дальнейшего «топтания на месте» более реальны, нежели сценарии бурного роста. А с учетом меняющейся политики государства (в области налогов, доходов от аренды и т.д.) можно предположить, что мы на какое-то время избавимся от квартирных спекулянтов, скупающих по полподъезда. 

- А как же проблемы в банковском секторе? Эксперты констатируют, что в декабре количество, так называемых, вынужденных инвесторов на РН выросло. 

Б.Г.  Декабрьское «ралли», ставшее катализатором определенных страхов при взаимодействии с банками, безусловно, скажется. Но преувеличивать его значение не стоит – что называется, «размажется тонким слоем».   

- И, наконец, загородная недвижимость …

А.М. Замечу,  новый центр прибыли – салон загородной недвижимости «КупиДом» - мы начали создавать в самый пик кризиса. И выиграли, потому что начался процесс деурбанизации. Поймав волну, в 2010-2012 годах мы провели очень большое количество сделок. Но на сегодняшний момент в этом сегменте наблюдаются существенные изменения…

Б.Г. Тот клиент, который еще вчера был готов радостно ехать на 30-40-й километр, вырываясь из шумного, загазованного города, сказал себе «стоп»: это дорого, малопрактично и некомфортно по целому ряду обстоятельств (отсутствие нормальной инфраструктуры, перегруженность трасс, «пробки» и т.д.).  Изменились предпочтения в части загородной жизни: человек хочет «приблизиться» к городу, не в километраже, но во «времени достижимости» работы, необходимой инфраструктуры, мест отдыха. 

Поэтому тот существенный разрыв, который  раньше был между многоэтажной границей города и началом малоэтажных коттеджных образований, сейчас начинает заполняться. Взять те же Новинки: если даже 30% от того, что заявлено, будет реализовано, это серьезно ударит по более  далеким образованиям. 

Человек, покупая недвижимость, отвечает для себя на три вопроса: нужно ли мне это самому, смогу ли я это продать дороже, смогу ли я это эффективно сдавать в аренду? Если во всех трех случаях ответ «да», он покупает. Сегодня, при старом уровне цен, ответы все чаще становятся неуверенными: «да, но …», «нет», «возможно». Поэтому возникает потребность в новом продукте, новом качестве. 

- Так  цены на загородную недвижимость снизились?

Б.Г. Интегрально цены снижаются по тем сегментам загородного рынка, которые были перегреты дефицитом в предыдущие годы, из-за отсутствия качественных предложений… 

А.М. Поясню … Когда мы начинали заниматься загородной недвижимостью, предложений было, условно говоря, два – либо старый деревенский дом, либо современные хоромы за безумные деньги, миллионов за 20-30. Когда эта пропасть стала заполняться домами за 5-7-9 миллионов рублей, народ их начал хватать. Сейчас предложений в этом ценовом диапазоне достаточно, поэтому клиент стал разборчивым,  на дефиците его уже не поймаешь. Интерес падает, и это ведет к снижению  цен. 

Б.Г. Но есть и обратная ситуация - поселки, которые стартовали, условно говоря, с 2,5 млн. рублей за объект, а сегодня предложения варьируются в районе 3,5. 

Одним словом, цены на загородную недвижимость в целом не выросли, в лучшем случае рынок «отслеживал инфляцию». Локально: имеются серьезные провалы и предпосылки к еще большему падению, но есть и примеры роста. 

Продолжение следует. Во второй части нашего разговора мы обсудили перспективы на 2014 год, эксперимент по регистрации всех сделок с недвижимостью через нотариусов и … президентские амбиции Алексея Макарова.

Подготовил Андрей Гусев.


Опубликовано 26 декабря 2013